NIIF 16
Arrendamientos
Resumen Ejecutivo
Julio 2020
Esta NIIF sustituye a la NIC 17. Fue publicada por el IASB en enero 2019 y entró en vigencia en enero de 2019. Esta norma no aplica en el caso de NIIF para PYMES.
Esta Norma establece los principios para el reconocimiento, medición, presentación e información a revelar de los arrendamientos. El objetivo es asegurar que los arrendatarios y arrendadores proporcionen información relevante de forma que represente fielmente esas transacciones. Esta información proporciona una base a los usuarios de los estados financieros para evaluar el efecto que los arrendamientos tienen sobre la situación financiera, el rendimiento financiero y los flujos de efectivo de una entidad.
El cambio clave es el incremento en la transparencia, ya que la norma contable anterior hacia difícil para los usuarios de los EEFF analizar información acerca de los activos y pasivos. Asimismo la NIIF 16 se basa en el concepto de “control” para catalogar a los contratos de arrendamientos distinguiendo de otros contratos de servicios, en función de la capacidad que tiene el arrendador de controlar el bien que esta arrendando. La NIIF 16 pone énfasis en la existencia de un arrendamiento cuando se otorga a una parte la capacidad de controlar el activo objeto del arrendamiento. Se tiene control cuando se tiene derecho a obtener sustancialmente todos los beneficios económicos procedentes del uso del bien y el derecho a dirigir el uso de ese activo.
Al inicio de un contrato, una entidad evaluará si el contrato es, o contiene, un arrendamiento. Un contrato es, o contiene, un arrendamiento si transmite el derecho a controlar el uso de un activo identificado por un periodo de tiempo a cambio de una contraprestación. Los párrafos B9 a B31 establecen guías sobre la evaluación de si un contrato es, o contiene, un arrendamiento. La NIIF 16 exige que el arrendatario reconozca a la fecha de inicio del contrato, los activos y pasivos que surjan del arrendamientos cuyo plazo sea mayor a 12 meses a menos que el activo arrendado sea de bajo valor (menos a USD 5.000). La normativa actual se ha centrado en identificar cuándo un arrendamiento es económicamente similar a la compra de un activo y reflejar los derechos y obligaciones.
Tenemos arrendamientos financieros y operativos. La clasificación en arrendamientos operativos y financieros se basa en la transferencia de los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad.
Arrendamientos financieros
Transferencia de riesgos y ventajas inherentes a la propiedad
- Transferencia de propiedad al finalizar el plazo.
- Opción de compra a precios inferiores al valor razonable.
- Plazo del arrendamiento se aproxima a la vida útil del bien.
- Valor presente de los pagos equivalentes al valor razonable del activo.
- Naturaleza específica del bien.
Adicionalmente
- Pérdidas por cancelaciones anticipadas son asumidas por el arrendatario.
- Fluctuaciones de valor razonable recaen sobre arrendatario.
- Prórroga con pagos menores a los del mercado.
Arrendamientos operativos
Es una definición residual.
¿Qué debo contabilizar?
Impacto contable del Arrendamiento financiero
Para el Arrendador
- Da de baja el bien objeto del Arrendamiento
- Reconoce una utilidad por la venta del bien (puede ser ingreso operativo o diverso).
- Reconoce un deudor por arrendamiento y devengará cargos financieros.
Para el Arrendatario
- Reconoce un alta por bienes adquiridos en arrendamiento “derecho de uso”.
- Reconoce un acreedor por arrendamiento y devengará cargos financieros.
- Depreciará el “derecho de uso”. Aplicar NIC 36 por deterioro
Impacto contable del arrendamiento operativo
Para el Arrendador
- El bien continúa siendo parte del activo del arrendador y como tal se deprecia y se evalúa por deterioro.
- Reconoce, en la medida que se devenga, una ganancia por concepto de arrendamiento.
Para el Arrendatario
Reconoce un alta por bienes adquiridos en arrendamiento “derecho de uso”.
- Reconoce un acreedor por arrendamiento y devengará cargos financieros.
- Depreciará el “derecho de uso”. Aplicar NIC 36 por deterioro
¿Cómo debo contabilizar?
Medición inicial del Pasivo por arrendamiento
Se debe medir el valor presente de las cuotas fijas o variables que dependen de un índice (ej.: IPC) o tasa de interés de referencia. También es necesario considerar si existen garantías a pagar por Valor Residual, precio de ejercicio de opción de compra (si hay certeza de que se ejercerá la opción), penalizaciones por terminación anticipada (si hay certeza que se terminará anticipadamente el contrato)
Medición inicial del Derecho de uso
En primero lugar se debe reconocer como valor `del derecho de uso el mismo pasivo por arrendamiento reconocido en el punto anterior.
Asimismo es necesario agregar en el caso que haya pagos por arrendamientos ya pagados antes del inicio del plazo. Por su lado se deben restar en caso que existan los incentivos recibidos del arrendador (ej. reembolso de gastos asociados al contrato). También en caso que haya se deberán agregar costos directos incurridos por el arrendatario (los que no hubieran existido si no hubiera contrato) y costos de desmantelamiento o rehabilitación.
Medición posterior del Pasivo por arrendamiento
Se debe realizar el devengamiento de intereses contra el Estado de Resultados (incrementa el pasivo vs intereses perdidos).
También se reduce el pasivo por los pagos por arrendamiento y se deben hacer los ajustes para reflejar las nuevas mediciones o modificaciones del arrendamiento. Las nuevas mediciones son cuando:
- cambia el plazo del contrato (cambia la tasa de descuento original)
- por un cambio en la evaluación de la opción para comprar el activo (cambia la tasa de descuento original)
- si cambia el importe de la garantía por valor residual (se mantiene la tasa original)
- cuando cambian los pagos variables por cambios en el índice o tasa de interés de referencia (se mantiene la tasa original)
¿Qué pasa cuando se modifica el contrato?, acá tengo dos opciones:
- Si se modifica el alcance y el precio en forma acorde a dar derecho a usar uno o más activos nuevos, se trata como un nuevo contrato de arrendamiento.
- si son modificaciones de otro tipo donde no se puede separar arrendamientos (Ej: el contrato es para arrendar 5.000 m2 de depósito y se modifica para arrendar 6.000 m2): distribuyo el precio del contrato modificado, determino el plazo del contrato modificado, se mide nuevamente el pasivo descontando los nuevos pagos a una tasa modificada. Aquí es necesario determinar una nueva tasa de descuento.
Medición posterior del Derecho de uso
Modelo de costo: Amortizo (según NIC 16) y someto a deterioro (según NIC 36).
Excepciones al modelo del costo:
- Opcional: Si el derecho de uso de los activos se relaciona con una clase de PPyE a la que el arrendatario aplica el Modelo de Revaluación de la NIC 16, éste podría optar por utilizar ese Modelo de Revaluación para todos los activos por derecho de uso relacionados con esa clase de PPyE.
- Obligatorio: Si un arrendatario aplica el Modelo del Valor Razonable de la NIC 40 Propiedades de Inversión a sus propiedades de inversión, también aplicará el Modelo del Valor Razonable a los activos por derecho de uso que cumplan la definición de propiedad de inversión de la NIC 40.
Finalmente habrá que sumar o restar las nuevas mediciones del pasivo por arrendamiento.
Conclusiones
Los cambios más importantes introducidos por la NIIF 16 con respecto a la NIC 17 se visualizan en la contabilidad del arrendatario, en la cual desaparece la distinción entre arrendamientos operativos y financieros. Para los ejercicios iniciados desde el 1º de enero de 2019 todos los arrendamientos deberán verse reflejados en el estado de situación financiera tanto los financieros como los operativos. En cambio, en la contabilidad de los arrendadores prácticamente no hay modificaciones, la nueva norma mantiene sustancialmente los requisitos de la NIC 17 y se deberá seguir distinguiendo según el tipo de arrendamiento.
Adicionalmente la NIIF 16 modifica indicadores habituales tales como el EBITDA y EBIT.
Los principales bienes arrendados afectados son: inmuebles, maquinarias, equipos y vehículos.
Las excepciones a la aplicación de esta norma son: arrendamientos a corto plazo (período menor a 12 meses, incluido las opciones de extenderlo siempre que no incluya la compra), arrendamientos de bajo valor (<5.000 USD) y los arrendamientos regulados por otras normas (ej.: arredramientos de yacimientos minerales, petróleos).